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买地持证准入成都地票拍卖或促发土地炒作

2022年08月10日 菜苔财经网

买地“持证准入” 成都地票拍卖或促发土地炒作

买地“持证准入” 成都地票拍卖或促发土地炒作 更新时间:2010-12-24 7:41:03   正值国家对房地产市场调控越来越严格的背景下,一场拍卖会开始搅动着成都房地产市场的神经,引发业界对成都市场地价和房价的担忧。

12月17日,成都农村产权交易所拍卖2000亩建设用地指标。每亩15万元起拍,而最后成交结果是最低46.5万元/亩,最高则达到92万元/亩!2000亩土地指标共拍出14.578亿元,成交均价为72.89万元/亩,比起15万元/亩的起拍价,溢价率高达385.93%。

根据成都市《完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作实施意见》,凡参加成都市2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人,必须持相应面积的《建设用地指标证书》才可报名,简称“持证准入”。

这一制度为国有经营性土地拍卖设计了一个前置条件,对于房地产企业而言,拿地之前必须先买“地票”。

“天价”地票

此次拍卖的建设用地指标从10亩到200亩不等,共30宗。每个竞拍人竞价限额为200亩,每次加价1万元。上午10点,拍卖正式开始,1号指标面积20亩,16万、17万、18万,可能是因为刚开始,大家还不是很习惯,也或者对指标的价值还心里没底,1号指标最终被21号竞拍人以每亩46.5万元的价格抢走。

如果说拍卖之初大家还在互相揣测“底牌”,那么接下来的场面就是“惊心动魄”:2号30亩指标以70万元/亩成交;3号100亩指标以83万元/亩;4号50亩指标以85万元/亩成交。顿时,现场沸腾,爆发出惊呼声。不过,这还不是当天的最高价,14号50亩指标创下了92万/亩的当天最高价。

事实上,成都的“持证准入”政策在今年8月已经公布。当时成都市规定,“持证准入”的土地指标,竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标,也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标,或向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金,取得建设用地指标保证金收款凭证。

四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅介绍,8月规定的几种形式中,大部分开发商更愿意缴纳保证金。而11月发布的新规定,要求必须全部获得指标才能参加国有土地拍卖。而用地需求有好几百家企业,因此,2000亩土地指标拍卖场面火爆。

保利地产成都公司助理总经理、营销总监颜亮向《第一财经日报》表示:“成都市规定拍卖国有经营性用地必须‘持证准入’,我们只能参与,我们未来在成都市场还要加快投资,所以必须购买地票保障未来的项目需求。”

当天保利地产通过141号和145号两个竞拍人拍得400亩地票,总成交金额达2.71亿元;河北荣盛房地产公司拍得180亩地票,总成交金额达1.357亿元;金地地产拍得200亩地票,总成交金额达1.36亿元。

考验房企

其实,17日的拍卖会除了房地产企业之外,参拍的还有中石油、四川新华发行集团、全友家私这样的非地产主业公司,同时也有近30位自然人参与角逐。周觅表示,在这种制度设计下,各种利益进去,可能会出现专业的炒家。这样会造成土地炒作化程度加高,因为土地市场交易又增加了一个环节和炒作空间。

而在颜亮看来,政府变相抬高了土地拍卖门槛。当然,“政府出台这个政策的目的倒不是政府调控,而是促使资本向农村转移,农村获得一些收益,加快农村的发展。”不过,这些指标都是由政府供应,这也引起业界的质疑。“有人说,发指标就像印钞票,担心指标被操纵。”

不过,颜亮也认为,如果指标发多了,超过实际土地供应量,也会使得土地指标没有多少价值。而买地票和买地块还是不一样,拍卖土地企业可以很快作出决定,但是,买地票很多企业仍然在观望,看进一步的政策发展,因为这对资金是一个考验。“我们也在看政策进一步实施情况。”

周觅介绍说,今年成都的土地市场,开发商拿地的意愿强烈,争夺也很激烈。指标交易制度对平抑地价可能性不大,因为土地市场门槛已经很高了,即使没有地票,主城区的地价已经高了,楼面地价达到近4000元/平方米。

“拍卖地票可以看做是把地价预先支付了一部分。一个项目都有最高成本,越过极限也是不可能。”颜亮表示,目前行业利润率已经到了平均利润率,只有10%多点,这要看企业能够消化多少,如果消化不了,必然会有一部分转移到房价上去。

周觅表示,1~11月,成都主城区土地均价在500万~700万元/亩,17日的拍卖价格均价超过70万元/亩,这意味着开发商的买地成本将相应增加10%以上。本来土地的溢价率就很高,土地成本增加,成本高企,会转移到房价上去。

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